부동산 임장 제대로하는 방법 순서 체크리스트

경매든 매매든 돈이 오고 가는 게임입니다. 따라서 실수는 곧 금전적인 손실로 직결되니 꼼꼼히 따져보는 습관을 들여야 합니다.

 

현장 조사할 때 꼭 짚고넘어갈 사항들

1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악(대항력 여부 확인)

 전입세대 열람을 보면 세대주의 전입일이 기재되어 있다.

 간혹 세대주보다 전입을 빨리 한 세대원도 함께 표기된다.

 채무자 가족 외 다른 세대주가 전입되어 있을 경우엔 반드시 채무자와 소유자의 가족관계파악을 해야한다.

 

 

 

2.현장조사를 나갈때 공부서류를 반드시 지참한 후 대조작업을 한다.

 토지나 공장 등 경계가 불분명한 부동산에 입찰할 경우 - 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 공부서류를 지참하여 현장에 가서 현황과 일치하는지 확인해야 한다.

 토지의 경우 진입로가 제대로 되어 있는지, 건축 허가가 가능한지, 기존소유주에게 주어진 조건이 그대로 승계되는지도 입찰 전에 꼼꼼히 챙겨야 한다.

 빌라나 오피스텔, 연립주택의 경우 실제 등기부등본이나 건축물대장에 기재된 주소와 현황의 일치 여부도 확인하도록 한다. 공부상 근린생활시설인데 현황은 주거형으로 사용하고 있는 경우 대출도 힘들고 임대, 매매도 어렵다.

 

 

 

3. 유해, 혐오시설이 있는지 점검 한다.

 현장에 가서 입찰 물건의 상태만 점검하고 돌아오는 사람은 추후에 매매나 세를 줄때 닥칠 어려움을 하나 추가시키고 오는 것일지도 모른다. 자신이 잘 아는 지역일 때는 상관없겠지만 모르는 지역을 답사할 때는 좀 더 시간을 투자하는 것이 현명하다.

 주변에 납골당, 쓰레기 소각장, 화장터, 축사, 장례식장 등 혐오시설이 있는지 점검하고 철탑, 군용비행구역, 군부대사격장이 있는지도 확인하도록 한다. 주변 환경과 소음은 부동산 매매가격에 매우 큰 영향을 끼친다. 호재보다 이부분을 더 중요하게 체크하자.

 

 

 

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4. 시세조사는 두곳~세곳 이상의 부동산을 방문한 정보로 한다.

 당연하기 때문에 아무것도 아닌 것 같지만 의외로 실전에서 투자를 하다보면 이 부분에서 실수를 많이 한다.

 경매는 조사한 시세를 기준으로 수익을 고려하여 입찰가를 적어내므로 시세 높낮이를 잘 책정해야 기회를 잃지 않는다.

 법원의 감정가격은 채권회수를 위한 감정평가이므로 보통 시세보다 높게 책정되는 경우가 많다. 

 임장조사 시 부동산에 갔는데 아는 체를 많이 하는 중개업소의 주관적인 의견을 시세로 오인하고 입찰하지 말자.

 자신이 초보일수록 부동산을 여러 곳 방문하는 수고를 해야한다.

 

 부동산 중개업소 한 곳의 말만 듣고 시세를 다 파악했다고 생각하면 큰 일난다. 또한 비슷한 물건의 급매물이 나와있는지도 확인하고, 매매시세는 항상 매도가격과 매수가격을 각각 물어보는것이 옳다. 또한 임대가격도 전세와 월세를 나누어 확인하기!

 

 

 

 

5. 현장의 결점부터 보는 습관을 들이자.

 좋은 점부터 보지말자. 일반 부동산을 매매할 때도 매수자는 부동산의 단점부터 꼬집어 가격을 흥정하기 마련이다.

 입찰때도 매수자 입장이 돼서 물건을 꼼꼼히 면밀히 훑어봐야 한다.

 ex) 도시가스 설치여부, 건물의 내.외의 방수공사, 화재발생여부, 채광, 노후도, 주차공간, 기타등등 

 집집마다 1인1자가용 시대에 살고 있으므로 주차종간의 여부로 매매나 임대가 결정될 수 있는 빌라, 원룸 등의 밀집지역도 있다는 사실을 잊지말자.

 

 

 

 

6. 점유자가 누구인지 확인한다.

 점유자 확인을 통해 우선적으로 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 또한 상세한 현장조사를 통해 서류상으로 대항력이 있어 보이는 선순위 위장 임차인 물건이나 유치권 신고가 되어 있는 특수 물건 등은 현장에서 답을 얻는 경우가 많다.

 유치권 신고 물건은 현장 조사 시 실제 그 부동산을 누가 점유하는지 꼭  파악하도록 한다. 유치권 신고 서류에는 건설회사로 등재되어 있으나 실제로는 임차인이나 채무자가 직접 점유하거나 아는 사람을 앞세우고 뒤에서 조종하는 경우도 많기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

7. 연체된 공과금이나 추가 공사 여부를 따져본다.

 상가의 경우 연체된 관리비가 수천만 원씩 되는 경우도 있다. 또 점유자는 버젓이 영업하는데 관리비가 연체되어 있을 때도 있다. 집합 건물 체납 관리비의 경우 낙찰자가 공용부분의 관리비를 부담해야 하기에 그 금액만큼 입찰가 산정 시 미리 계산하여 입찰해야 한다.

 ex) 전기요금, 가스요금, 수도요금

 위의 요금들은 낙찰 후 등기부등본을 갖고 기관에 방문하거나 전화로 연락하면 소유권이전등기 후에 발생한 요금에 대해서만 납부하도록 처리 해준다.

 또 빌라나 연립주택, 단독주택 등은 수도나 전기 시설이 개별로 되어 있는지, 옥상에 방수공사나 마감공사가 제대로 되어있는지 확인하여 추가적인 공사를 해야 할 경우 공사비도 감안하여 입찰가를 작성해야한다.

 

 

 

 

 

8. 상가는 임대가격을 정확하게 확인한다.

 상가는 임대가격을 기준으로 매매가격이 산정되는데, 적정 매매가격은 현금 투입대비 임대 수익률을 산정하여 결정한다. 또한 상가마다 관리비 차이가 크므로 매달 부과되는 관리비도 체크한다.

 

 

 

 

 

 

위의 내용들은 현장답사를 하기 전, 중, 후 챙겨야할 필수적인 요소들이다.

두번 말해도 과하지않고, 항상 머리로 생각하고 있어야 내 손실이 없을 부분들이니 또 기억하고 기억하도록 노력하자.