부동산 양도세 구하는 방법(양도세율, 과세표준)

자 이제 과세표준을 잡는 방법부터 차근차근 사례를 들어 설명해 보겠습니다.

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김 씨(1 주택보유)는 더 좋은 집으로 갈아타기 위해 기존 집을 처분하려고 합니다.

이 집에서 총 3년간 보유하며 실거주했었고, 8억에 구입한 주택을 15억에 매도하게 되어 무려 7억 원의 양도차익을 얻게 되었습니다. 이때 김 씨의 양도소득세는 어떻게 계산이 될까요?

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간단히 말씀드리자면 '양도소득세 = 과세표준 * 세율'입니다.

하지만 생각보다 단순하지 않습니다. 각 항목들은 훨씬 더 많은 항목들의 개념을 포함하고 있기 때문입니다.

 

 

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1. 양도소득세 과세표준 구하기

제일 먼저 과세표준부터 구해야 하는데요. 아래 제가 적어 놓은 내용부터 잠깐 읽어보시면 이해하시기 더 수월합니다.

 

ㄱ.양도차익

ㄴ. 과세대상 양도차익 =>1 주택자 9억 원 비과세 반영

ㄷ. 장기보유 특별공제 반영

 

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ㄱ.  양도차익 → 7억

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양도차익은 내가 매수한 가격과 매도한 가격의 차이입니다.

한마디로 시세차익입니다.

여기에 소요경비(대출이자, 부가세 등)라는 것도 빼줘야 하지만 계산의 편의상 소요경비는 0원이라고 가정해 보겠습니다. 

양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 소요경비)

계산하면 양도가액 15억에서 취득가액 8억을 뺀 7억 원이 양도차익이 됩니다. 하지만 이것이 곧바로 과세표준이 되지는 않습니다. 바로 다음 단계를 진행해 보죠.

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② 과세대상 양도차익 : 1 주택자 9억 원 비과세 해당 여부 → 해당

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앞서 김 씨는 1 주택자라고 가정하였는데, 1 주택자의 경우 양도가액에서9억 원을 공제해 주고 계산하게 됩니다.

이 1 주택자에 대한 9억 원어치의 비과세 혜택은 주택 실소유자에 대한 엄청난 혜택이고 양도소득세 계산에 있어 가장 중요하게 고려되는 요소이기도 합니다. 따라서 9억을 공제하여 '과세대상 양도차익'을 구해줘야 합니다.

과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 9억 원) / 양도가액

 

계산하면 '7억 * (15억 - 9억) / 15억 =2.8억 원'이 됩니다.

즉, 그냥 양도차익이 아니라 과세대상 양도차익에 세율을 곱해주어야만 양도소득세를 구할 수 있는데요. 한 가지 유의하실 점은 여기에 한가지 혜택을 더 적용할 수 있는데 바로'장기보유특별공제'라는 것입니다.

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③ 기본공제 & 장기보유특별공제 → 3년 보유 시 장기보유특별공제율 24% 적용

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위에서 계산한 과세대상 양도차익에서 기본공제 250만 원과 장기보유특별공제를 빼줍니다.  기본공제 250만 원은 웬만한 경우 모두 해당합니다. 

과세표준 = 과세대상양도차익 - (기본공제 + 장기보유특별공제)

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**장기보유특별공제**는 다음표를 확인하시면 됩니다.

장기보유 특별공제는 매우 중요한 요소입니다.

 2년 이상 실거주, 3년 이상 장기보유를 한 사람들에게 그 기간별로 서로 다른 공제율을 적용해 주는 것입니다.

 이 것은 1 주택자에 한하지 않고 다주택자에게도 해당됩니다.

 일단 1 주택자인 경우로 한정해 설명하겠습니다.

참고: 위 표는 2021.1.1 이후 양도

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A 씨는 3년 보유 & 실거주를 하고 양도를 하는 것이기에 보유 12%, 거주 12%를 합쳐 총 24%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 따라서 과세대상양도차익의 24%인 6,720만 원이 장기보유특별공제가 됩니다.

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이제 비로소 최종적인 과세표준을 구할 수 있게 되었습니다!

 

 

계산해 보면 2.8억 - (250만 + 6,720만) = 210,300,000원이 최종적인 과세표준이 됩니다.

이제 과세표준을 구했으니 여기에 양도소득세율을 적용해 최종적인 양도소득세 계산을 바로 해보겠습니다.

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2. 과세표준으로 양도소득세 계산

 

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앞선 계산에서 과세표준은 2억 1천30만 원이었으므로 위 표에서 빨간색 테두리로 표시된 3억 원 이하 구간에 해당. 즉, 김 씨는 1 주택자이기에 기본세율 38%가 적용되는데, 여기서 주의할 점은 과세표준에서 그대로 38%를 적용하면 절대 안 된다는 것입니다.

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바로 누진공제 방식이기 때문인데요.

2억 1천30만 원 전체가 38%가 적용되는 것이 아니라 구간별로 서로 다른 세율이 적용되기 때문입니다.

 

과세표준에 38%를 곱한 후 누진공제 1,940만 원을 빼주시면 최종계산이 완료됩니다.

양도소득세 = 과세표준 * 세율 - 누진공제

마지막으로 계산해 보면 210,300,000원 * 38% - 19,400,000원 = 60,514,000원이 최종 양도소득세가 됩니다. 

 

 

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결국 김 씨는 시세차익으로 7억 원 정도를 벌면서 6천만 원 정도의 양도세를 내야 하는 것입니다.

또한 여기에 지방소득세, 기타 소요경비 등을 감안하면 실제 세금은 그보다 10% 정도 더 증가한다는 것도 인지하고 계셔야 합니다.

(계산의 편의를 위해 소요경비나 세액공제, 감면세액 등 부가적인 요소는 생략한 점 인지하고 계셔야 합니다.)

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처음에는 조금 복잡하고 여러운 감이 있지만 몇 번 계산해 보면 쉽게 머릿속에 자리 잡게 됩니다. 굳이 내가 계산하지 않아도 인터넷상에 양도소득세 계산기들이 있고 훨씬 더 다양한 변수를 반영해 빠르게 계산해 주니 이런 것들을 참고하시는 것도 좋을 것 같습니다.

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마지막으로 위 양도소득세 계산법을 한눈에 알아보기 쉽도록 하나의 그림으로 재정리해보겠습니다.

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