월세 수익형 부동산 쉽게 매입하는 방법 노하우

 

 

큰 주제로 말씀드리겠습니다.

 

1. 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하라.
2. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야한다.
3. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라.
4. 채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라.
5. 교통, 학군, 기타사항을 잘 점검하라.
6. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라.

 위 6가지 주제에 딱 들어맞는 집을 구하기란 어렵다는 사실은 누구나 알고있다.

 하지만 분명 그런 조건을 갖춘곳이 존재한다. 그리고 그 적은 기회들을 가리고 가려내어 차지하는 사람들이 있다. 나는 그 사람들이 진짜 부를 축적할 수 있다고 생각한다.

 

 

 

1. 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하라.

 결론은 이것이다. 처음부터 매입 후 임대 목적이라면 일단 싼 물건이 우선이고 향후 임대시세가 오를 경우 시세차익은 보너스로 가져가겠다는 생각을 해야한다.

 

 

2. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야한다.

 월세를 받을 목적으로 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 호텔 등을 분양받았다가 골치를 앓는 사람들이 많다. 그 이유가 무엇일까?

 똑같이 월세 수익형 부동산에 접근 했는데 왜 실패를 보는 사람들이 많을까?

 그 이유는 상가와 오피스텔, 도시형 생활주택의 분양가격이 대부분 시세보다 높게 책정되어 있기 때문이다. 그래서 분양시점에서 1년이 지나면 분양가격보다 20~30% 빠지는 것이 보통이다.

 시세가 하락하면 은행에서 대출연장을 해주지 않고 원금의 일부를 갚으라고 독촉하는데, 무리해서 물량을 많이 매입한 사람은 은행 돈을 갚을 여력이 안되니까 물건을 포기할 수 밖에 없는 것이다.

 

오피스텔과 상가 시세는 대부분 임대가격과 연동한다. 따라서 본인이 매입하려는 오피스텔이나 상가의 분양가격이 적당한지 높은지는 임대가격을 월세로 적용하여 비교해보면 된다

ㄱ. 분양가격 - (대출금+세를 놓기위한 임대보증금) = 실제투자현금
ㄴ. (받을 수 있는 월세) - (현금투자에 대한 대출이자) = 수익
ㄷ. (ㄴ의 수익 / ㄱ의 실제투자현금) x 100 = 12%이상

오피스텔은 급매물을 매입하는 것도 괜찮은 방법이지만 상가는 경매를 이용해 매입할 것을 추천한다. 경매를 통해 거품이 제거된 가격에 상가를 매입하기가 훨씬 쉽고 유리하기 때문이다.

 

 

 

3. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라.

 지은지 10년이되면 보일러교체, 수도관 녹물제거를 위한 교체 등 손볼곳이 여간 많은 것이 아니다. 따라서 같은 가격이면 신축에 가까운 부동산을 매입하는 것이 우선이다. 월세는 건물에 하자가 생기면 임대인이 수리해주는 것이 원칙이므로 이왕이면 신경이 덜 가는 물건이 좋다.

 

 

 

4. 채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라.

 예를 들어 같은 반지하라도 창문을 통해 들어오는 일조량이 많거나 장시간이면 빛이 들어오지않는 반지하보다 유리하다. 햇빛이 잘 들면 반지하의 핸디캡이 줄어들 수 밖에없다.  1인 평균 1대차량 보유국이니만큼 주차장 확보는 퇴근길 스트레스를 줄여주는 큰 부분이 된다. 주차장과 채광이 좋은 곳은 옵션이 아닌 필수라고 보면된다.

 

5. 교통, 학군, 기타사항을 잘 점검하라.

 소형아파트와 소형빌라는 일단 역세권에 있는 것이 좋다. 역세권이 아니라면 주변에 병원과 마트 등 편의시설이 잘 정리된 곳이나 공원이 가까운 곳에 있어서 쾌적한 곳이면 좋다.

 

 

 

6. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라.

요즘 세상에 관리비가 적은곳이 있겠냐 싶지만은 그렇지않다. 

 임차인의 입장에서 관리비가 비싸면 그만큼 부담될 수 밖에 없다는 뜻이기도하며, 관리비가 비싼 집은 임차인의 선호도가 떨어지기 때문에 수익형 부동산으로 적합하지 않다.

 

 

 

위 여섯가지 조건들을 모두 만족시킬 수는 없다. 따라서 비슷한 가격이라면 좋은 점이 많은 물건을 거르고 거르는 방식으로 찾되, 끝까지 살아남는 물건들 중에 1등을 매입하는 것이 옳다고 본다. 

 

*원금 대비 수익률을 항상 생각하면서 말이다.