부동산 경매 초보 입찰 방법 순서

부동산 경매 투자 방법의 큰 틀은 다음과 같습니다.

 

1. 경매 물건 검색
2. 권리분석
3. 현장 조사
4. 시세 조사
5. 입찰
6. 명도

 

각각을 한 번 살펴보겠습니다.

 

 

1.  경매물건 검색

 - 종잣돈을 모았다면 내가 투자하고자 하는 경매 물건을 검색면서 손품을 파는 것

 - 세부내용

 ㄱ. 낙찰목표세우기

 ㄴ. 목표수익 계산하기

 ㄷ. 매도계획 세우기 

 

 

 

2. 권리분석

 - 권리 분석이 초보자에겐 큰 부담이다. 따라서 권리 분석을 깔끔하게 한 후 입찰하는 것이 베이스 중의 베이스라 볼 수 있다.

ㄱ. 말소기준권리 파악
 ㄴ. 인수권리 파악
 ㄷ. 임차인 분석

 

- 위 세가지만 제대로 파악하고 입찰에 들어가면 좋을 것 같다.

 

 

 

3. 현장 조사

 - 현장 조사를 하는 이유는 내가 낙찰 받게될 물건의 상태 파악이 최우선적인 목표다. 물건에 하자가 있을시 곧바로 수익률과 직결되며 그것은 곳 내가 모은 종잣돈(큰돈)이 묶이거나 손해를 보는 것에 관련되어 있기 때문이다.

 돈에 직접적으로 타격을 받는다면 다들 정신을 바짝 차리리라 생각된다.

 

 ㄱ. 현장에 간다.

 ㄴ. 건물 외벽, 외부 익스테리어, 손상, 스크레치, 등등을 목측으로 파악해본다.

 ㄷ. 물건 내부로 진입 할 수 있다면 진입한다.(건물 내부 예를들어 원룸이라면 방안이 아니라 복도, 계단 등의 하자 상태)

 ㄹ. 물건 우체통을 확인 할 수 있다면 확인한다.(밀린관리비 파악, 현재 소유자나 임차인의 내부 점거 상태 등)

 ㅁ. 물건 옥상 방수상태를 확인한다.

 ㅂ. 기타 특별히 하자가 없는지 확인하고 빠져나온다.

옥상방수불량으로 누수

천장누수

 

 

 

4. 시세 파악

 - 주의사항만 간단히 알고 가자.

 ㄱ. 부동산 주인,공인중개사분들이 연세가 있으시다면 조심하자. 공경은 하되 맹신하지말자. 아무래도 젊은 혈기로 발빠르게 정보를 줍줍하는 사장님들보다 늦기 마련이다.
 ㄴ. 매도가격과 매수가격을 따로 물어보자. 생각보다 갭이 크다.
 ㄷ. 귀찮다는듯이, 돈도 없어보이는데 뭘 사냐는듯한 말투로 응대하는 부동산이라면 그냥 시간낭비말고 나와라.
 ㄹ. 주변 시설, 행정기관, 혐오시설등 파악
 ㅁ. 혼자가는 것 보다 친구 혹은 부부인척 하여 팀으로 가면 친절히 설명해준다.
 ㅂ. 가능한 주변 부동산 여러군데를 방문해보자.

 

 

5. 입찰

 - 입찰시 유의사항은 별거 없다.

 ㄱ. 신분증, 입찰금(계약금), 당황하지않는 멘탈 등 꼭 지참해야할 것들을 전날 밤 잘 준비해놓자.

 ㄴ. 입찰 써낼때 정신 똑바로 차리고 기입잘 하자.

 

 

 

6. 명도

 - 경매의 꽃이라고도 불리는 명도 

 - 명도는 따로 공부를 많이 하고 실제로 경험이 많아야 대처방법도 다양하게 써먹을 수 있고 그 경험치가 올라간다.

 ★따라서 명도는 따로 공부를 많이 하고 적절하게 대응하자. 추후 명도에 관한 글을 다시 포스팅 하겠다.