부동산 경매란

경매란?

채권자가 채무자의 재산을 강제로 매각하여 회수하는 절차를 말합니다.

(*채권자 : 돈을 빌려준사람  *채무자 : 돈을 빌려간사람)

이때 채권의 종류 및 형식에 따라 강제경매와 임의경매로 나뉘고,

경매절차는 [민사집행법]에 의해 채무자의 의지에 상관없이 법원에서 강제로 매각이 됩니다.

 

 

1. 임의경매

 - 담보물권의 실행을 위한 경매(근저당, 담보가등기, 전세권에 기한경매)

 

2. 강제경매

 - 금전채권의 회수를 위한 경매(공증, 판결, 조정조서, 제소전화해)

필수 용어 정리

1. 소멸주의(소제주의)

 - 경매부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 원칙.

 (권리 분석 시 등기부등본에서 조건이 갖춰진 항목을 소멸시키는 것)

2. 인수주의

 - 경매 부동산의 채권에 대한 부담을 매수인이 인수하는 조건으로 매각.

3. 물권

 - 특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 권리(흡수배당)

 {소유권, 점유권, 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 담보물권(유치권, 저당권)}

4. 채권

 - 채권자가 채무자에게 일정 급부를 제공받을 권리(평등배당)

6. 개별경매(분할매각)

 - 여러개의 부동산을 매각하는 경우에 매각의 실시를 각 부동산별로 매각을 실시하는 방법으로 법원은 분할매각을 원칙, 매각할 경우 물건번호가 부여되므로, 경매사건번호 뒤에 물건번호까지 기재해야 된다.

7. 일괄경매

 - 여러개의 부동산 전부에 관하여 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 입찰자에게 일관 매수하는 것이 알맞다고 인정되는 경우 매각을 실시하는 방법.

 

 

 

** 경매절차 **

1. 채무변개 독촉

2. 부동산 경매신청

3. 입찰/매각

4. 잔금납부

5. 배당