확정일자의 의미 뜻 확정일자 받는 방법 유의사항

 

 

 

 

 

 

 '전세계약 확정일자'와 확정일자를 받는 법'에 관해 소개 드리도록 하겠습니다.

 

확정일자란?

법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다.

​증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 말합니다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 등).

 

 '확정일자'를 받아야 거래가 법적 효력을 갖게 됩니다.

 

쉽게 말하면, '우리가 이런 계약을 했어요. 알고계세요.(문제가 생기면 증인이 되어주세요)'라고 법원에 신고하는 것이 확정일자입니다.

 

 

 

확정일자를 받아야 하는 이유

전세 계약서에 확정일자를 받아야만 계약 내용에 대해 법적으로 보호를 받을 수 있으며 분쟁 발생 시에 증거자료로 제출할 수 있습니다.

 

 

 

우선변제권

확정일자를 받아야만 우선변제권의 요건을 충족할 수 있습니다.

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우선변제권이란 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금(낙찰 물건 금액)을 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하며 쉽게 말해 보상 순위가 빨라진다는 것입니다.

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경락잔금은 보상 순위가 빠른 사람부터 지급되므로 보상 순위가 늦다면 여러분의 전세자금을 받지 못할 수도 있습니다.

 

 **우선 변제권의 요건은 '입주, 전입신고, 확정일자'입니다.

 

 

확정일자는 보통 다음과 같은 경우에 특히 중효합니다.

• 지명채권 양도의 제3자에 대한 대항요건 : 지명채권을 양도할 때, 그 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 않으면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제450조 제2항).
• 신탁에서 수익권 양도의 제3자에 대한 대항요건 : (신탁법 제65조 제2항).
• 채권자의 변경으로 인한 경개의 제3자에 대한 대항요건 : (민법 제502조).
• 대항력 있는 주택임대차 또는 상가건물 임대차가 우선변제권(파산의 경우에는 별제권)까지 갖기 위한 요건 : (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조).[2]
• 비밀증서유언의 방식 : (민법 제1069조 제2항).
• : (도시개발법 제43조 제3항).
• : (저작권법 시행령 제18조 제1항 제2호).

 확정일자의 부여

 법원에서 서류를 접수하면서 찍는 접수일부인(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다17481 판결 참조), 내용증명 우편에 기재되는 발송연월일,[3] 공증인이 사서증서 인증을 해 준 경우 거기 기입된 일자(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8310 판결 등 참조) 같은 것도 확정일자에 해당합니다.

이에 반하여 어떤 사문서를 배달증명을 받아 우송하였다 하더라도, 이는 확정일자 있는 증서에는 해당하지 않습니다(대법원 2002. 4. 9. 선고 2001다80815 판결). 배달증명에 의해서는 배달일자만 증명이 될 뿐이고, 그 발송일 당시 정말 그런 내용의 문서가 존재했는지까지는 증명할 수 없기 때문이라고 합니다.

다만 내용증명이 발송되고 상대방이 받아보았거나, 반송되었다면 그 시일즈음에 받아본 것으로 추정하고 의사표시의 효력이 있다고 보고있다. 다시말해 공증인이나 법원서기관한테 증명받기 힘든, 전달해야 하는 의사표시는 등기나 배달증명같은거 말고 내용증명우편으로 보내란 소리다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다20052 판결).

 

 

 

확정일자 받는방법

 

온라인 :  인터넷등기소 홈페이지를 이용하여 받으실 수 있습니다.

오프라인 : 관할 동사무소, 주민센터 방문하셔서 받으실 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

주임법과 상임법이 각각 다른 내용으로 되어있으니 확인 하시기 바랍니다.

 

주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

 

 

상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아래 pdf 파일을 참고 해주세요~!

20230113_전세계약유의사항.pdf

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