전세집 구할 때 필수 체크리스트 9가지(+보증금 안돌려 줄 때 대처법)

전세집 구할 때 필수 체크리스트 9가지 (+보증금 안 돌려줄 때 대처법)

전세 계약은 수억 원의 돈이 걸린 결정입니다.

등기부등본 하나만 확인해도 90% 이상의 위험을 막을 수 있으니 정말 중요합니다. 저도 현재 전세들어갈 집을 알아보고 있는데 이 부분이 가장 신경쓰이는 부분입니다.

이 글에서는 전세 계약 전 체크리스트, 깡통전세 확인법, 보증금 반환 소송 절차까지 실제 사례 기반으로 정리했습니다.

🔥핵심 요약: 등기부등본 + 확정일자 + 보증보험 = 보증금 100% 보호(특히 확정일자를 등기친 후 곧장 받아놓는 것이 핵심입니다.)

목차

1. 전세 계약 전 체크리스트 9가지
2. 확인 안 하면 생기는 문제점
3. 문제 발생 시 대처법 (단계별)
4. 계약 당일 최종 체크리스트

1. 전세 계약 전 체크리스트 9가지 (등기부등본부터 보증보험까지)

계약 전 1시간 투자로 수억 원을 지킬 수 있습니다. 아래 표는 서울·부산·인천 등 전 지역 공용입니다.

항목	체크 포인트	왜 중요한가?
1. 등기부등본	소유자, 근저당, 가압류, 경매 여부	깡통전세 위험 방지
2. 건축물대장	실제 면적, 불법 증·개축	불법 건축물 → 철거 명령
3. 확정일자	계약 당일 주민센터 방문	대항력·우선변제권 확보
4. 보증보험	HUG, HF, SGI 가입 가능 여부	보증금 100% 보호
5. 실거주 확인	누수, 곰팡이, 배수 사진 촬영	숨겨진 하자 발견

팁: 국토교통부 실거래가에서 전세 시세 확인 → 시세보다 20% 이상 높으면 깡통전세 의심

=> 로얄층, 시스템에어컨 등의 옵션 없이 비쌀 수가 없습니다.

 

2. 전세 계약 전 확인 안 하면 생기는 문제점 (실제 사례)

문제 유형	발생 사례		결과
깡통전세	등기부등본 미확인 → 근저당 3억 > 전세가 2.5억		경매 시 보증금 전액 날림
보증금 미반환	확정일자 누락		임대인 파산 → 우선변제 불가
숨겨진 하자	벽지 뒤 곰팡이 미발견		수리비 세입자 부담

2023년 서울 송파구 사례: 확정일자+보증보험 가입 → 임대인 파산에도 HUG에서 3일 만에 2.8억 전액 지급

3. 보증금 안 돌려줄 때 대처법 (내용증명에서 소송까지)

Case 1. 보증금 미반환 (가장 흔할 수 있습니다.)

1. 내용증명 우편: 계약만료일 + 3일 이내 발송
2. 전세보증보험 대위변제: HUG/HF/SGI 신청
3. 지급명령 신청: 법원 온라인 접수 (비용 2~3만 원)
4. 강제경매: 확정일자 있으면 우선변제

Case 2. 전세 하자 발견 (누수·곰팡이)

1. 사진/영상 증거 확보
2. 임대인에게 내용증명 또는 카톡 통보
3. 임대차분쟁조정위원회 신청 (무료)

Case 3. 깡통전세 경매

1. 법원 경매 사이트에서 진행 확인
2. 낙찰 전 배당요구 신청 (확정일자 필수)

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

전세 계약 전 등기부등본은 꼭 봐야 하나요?

네, 등기부등본을 확인하지 않으면 근저당, 가압류, 경매 여부를 알 수 없어 깡통전세 위험이 있습니다. 계약 전 반드시 갑구·을구 확인하세요.

전세 보증금 안 돌려주면 어떻게 하나요?

1) 내용증명 발송 → 2) 전세보증보험 청구 → 3) 지급명령 신청 → 4) 강제경매 순으로 진행하세요. 확정일자가 있으면 우선변제 가능합니다.

전세 확정일자 받는 법이 뭔가요?

계약 당일 주민센터에 계약서 지참 후 '확정일자' 도장 받으세요. 전입신고와 동시에 가능하며, 대항력·우선변제권 확보에 필수입니다.

5. 계약 당일 최종 체크리스트 (인쇄해서 들고 다니세요)

• [ ] 등기부등본 (갑구/을구) 출력본 수령
• [ ] 건축물대장 확인
• [ ] 계약금 입금 전 특약 재확인
• [ ] 주민센터에서 확정일자 즉시 부여
• [ ] 전입신고 + 사진 촬영
• [ ] HUG 전세보증보험 당일 가입

 

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이 글은 2025년 주택임대차보호법 기준으로 작성되었습니다. 법률 자문이 필요하면 국번없이 132 (법률구조공단)로 연락하세요.

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전세집 제크리스트.pdf

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